Grand Frais et Marie Blachère à Plan-de-Campagne : quand le droit de l’urbanisme commercial rattrape les enseignes

La notion d’« ensemble commercial »

Le point juridique central tient en une qualification. Le tribunal a estimé que les magasins Grand Frais et Marie Blachère font partie de l’ensemble commercial de Plan-de-Campagne. Il en tire une conséquence directe : leur ouverture nécessitait une autorisation d’exploitation commerciale, qui n’a pas été obtenue.

Cette notion d’ensemble commercial est déterminante. Elle empêche de raisonner commerce par commerce lorsque plusieurs points de vente sont reliés par leur conception, leur gestion ou leur implantation. Pour les investisseurs en immobilier commercial comme pour les enseignes, elle oblige à analyser la situation d’un local dans son environnement global, et pas seulement sa surface propre.

Les injonctions faites au préfet : constat, mise en demeure, fermeture

Le jugement ne se contente pas de constater l’irrégularité. Il donne au préfet un mois pour agir et lui demande d’engager une procédure en plusieurs étapes.

Première étape : constater l’exploitation illégale. Le préfet doit officialiser le constat que les magasins fonctionnent sans l’autorisation requise.

Deuxième étape : mettre en demeure les exploitants. Ils doivent être sommés de fermer les surfaces de vente en infraction.

Troisième étape, en dernier recours : ordonner la fermeture au public. Elle durerait jusqu’à régularisation effective.

Cette gradation est importante. Elle laisse d’abord aux exploitants la possibilité de se mettre en conformité. La fermeture n’intervient que si la mise en demeure reste sans effet. Selon les informations rapportées, les enseignes devront se conformer à la loi sans délai.

Un casse-tête de régularisation : l’argument des mètres carrés

Un obstacle complique la situation. L’association En Toute Franchise souligne que la réglementation en vigueur ne permet pas l’ajout d’un seul mètre carré de surface commerciale supplémentaire dans ce secteur.

Concrètement, une régularisation par simple demande d’autorisation n’est pas garantie. Si aucune surface supplémentaire ne peut être créée, la mise en conformité pourrait passer par une réorganisation des surfaces existantes plutôt que par un ajout. Aucune solution n’est précisée dans les éléments rapportés, et il serait hasardeux de spéculer. Cette contrainte représente toutefois, selon l’association, un défi de taille pour les deux magasins.

Les enseignements pour les exploitants, franchisés et investisseurs

Sans préjuger de la suite de ce dossier, plusieurs réflexes de prudence s’imposent à tout porteur de projet commercial.

Sécuriser l’autorisation avant l’ouverture

Avant de signer un bail commercial ou de lancer des travaux, il convient de vérifier si le projet relève de la CDAC, en tenant compte de la surface mais aussi de l’appartenance éventuelle à un ensemble commercial. Cette vérification peut être confiée à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme commercial.

Intégrer le risque juridique dans le plan de financement

Un crédit professionnel ou un prêt bancaire s’appuie sur des prévisions d’activité. Si le commerce est exposé à une suspension, ces prévisions peuvent être remises en cause. Les établissements financiers examinent donc de plus en plus la conformité administrative d’un projet. Un exploitant a intérêt à documenter la régularité de son implantation dans son dossier de financement.

Passer en revue ses garanties d’assurance

Une assurance professionnelle classique couvre en général la responsabilité civile, les dommages aux biens et, selon les contrats, certaines pertes d’exploitation. Les contrats excluent fréquemment les conséquences d’une irrégularité administrative. Il est donc utile de lire attentivement les exclusions et d’en discuter avec un courtier ou un conseiller en assurance.

Penser à la protection des salariés

Une fermeture, même temporaire, concerne aussi les équipes. La mutuelle d’entreprise, la prévoyance et les dispositifs liés à l’activité partielle relèvent de règles précises, qu’un employeur doit connaître avant que la difficulté ne survienne. Ce point relève de la bonne gestion de tout commerce, indépendamment du dossier de Plan-de-Campagne.

Évaluer la valeur d’un actif commercial

Pour un investisseur, que ce soit en direct, via une SCI ou par des véhicules collectifs d’investissement immobilier, la régularité d’exploitation influence la valeur d’un actif et la facilité de le revendre. Un local dont l’exploitation est contestée devient plus difficile à financer et à céder.

Un équilibre à trouver entre développement commercial et règles d’aménagement

Cette affaire illustre une tension ancienne. Les enseignes cherchent à optimiser leurs implantations, à mutualiser des espaces et à proposer une offre complémentaire sous un même toit. Les règles d’aménagement commercial visent, elles, à encadrer l’étalement urbain, à préserver l’équilibre entre les formes de commerce et à garantir une instruction transparente des projets.

Les zones commerciales comme Plan-de-Campagne, souvent anciennes et denses, concentrent ces enjeux. La question de l’ensemble commercial y est sensible, car les frontières entre magasins voisins ne sont pas toujours nettes. La décision du tribunal administratif de Marseille rappelle que l’analyse doit se faire au regard de la réalité de l’implantation, et pas seulement de l’organisation juridique choisie par les exploitants.

Et maintenant ? Les suites possibles

Au moment où l’affaire est rapportée, plusieurs éléments restent ouverts. Le préfet dispose d’un mois pour engager les démarches ordonnées. Les enseignes devront se conformer à la loi, sans que les modalités de cette conformité soient précisées dans les informations disponibles. Il n’est pas possible, à ce stade, de dire si une fermeture interviendra, ni si les exploitants envisagent un recours. Toute évolution devra être vérifiée auprès de sources actualisées, notamment la presse locale ou les communications officielles des parties.

À retenir

• Le tribunal administratif de Marseille a rendu son jugement le 6 mai à la suite d’une action de l’association En Toute Franchise.
• Les magasins Grand Frais et Marie Blachère de Plan-de-Campagne, ouverts en 2016, sont considérés comme faisant partie de l’ensemble commercial local.
• Leur ouverture nécessitait une autorisation d’exploitation commerciale, obligatoire au-delà de 1 000 m², qui n’a pas été obtenue.
• Le préfet doit constater l’infraction, mettre en demeure les exploitants et, en dernier recours, ordonner la fermeture au public jusqu’à régularisation.
• L’association souligne que la réglementation interdit tout mètre carré supplémentaire, ce qui complique la mise en conformité.

Pour les commerçants, franchisés et investisseurs, le message est clair : la sécurité juridique d’une implantation fait pleinement partie de la solidité d’un projet, au même titre que le financement, l’assurance et la gestion des équipes.